22 ноября 2016 состоялось заседание Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, посвященное законодательным мерам, необходимым для установления экономически обоснованной арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
Открывая заседание, председатель Комитета Александр Каньшин обратил внимание участников мероприятия на то, что вопрос установления адекватной арендной платы за земельные участки беспокоит экспертов и общественников, а для бизнеса является самой настоящей проблемой.
«Излишним будет пояснять, какое колоссальное значение это имеет для предпринимательского сообщества и для развития инвестиционного климата в нашей стране. К большому сожалению, мы регулярно получаем информацию со всех уголков нашей страны о том, что органы местной власти совершенно произвольно устанавливают арендную плату», - заявил А. Каньшин.
Отдавая такой важный инструмент регулирования самочувствия предпринимательской среды местным властям, общество надеялось на его бережное и продуманное использование, но, к большому сожалению, это далеко всегда так. Ситуация, когда размер арендной платы может изменится по отношению к прошлому году в десятки раз уже не является фантастической. С десятков тысяч в одном году до миллионов в другом.
Заместитель председателя Комитета Марина Карпова, подчеркнула, что ситуация в целом по стране получила такой катастрофический размах, что в нее вынужден был вмешаться даже Президент России, который дал поручению Правительству России проработать этот вопрос. В качестве примера она привела Мурманское морское пароходство, которое, являясь ключевым градообразующим предприятием, столкнулось с повышением арендной платы в десятки раз. И это предприятие от которого зависит благосостояние большого числа жителей города!
Марина Карпова отметила, что Постановлением Правительства РФ №582 от 04.08.2009 установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
• принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;
• принцип предсказуемости расчета размера арендной платы;
• принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.
Одной из ключевых проблем является то, что органы местной власти своими решениями произвольно определяют формулу расчета арендной платы, используемые коэффициенты и их значения. В результате величина арендной платы является непредсказуемой для арендатора и экономически не обоснованной, что нарушает базовые принципы.
Первый заместитель генерального директора ГБУ "Московский областной фонд развития малого и среднего предпринимательства" Алексей Мамыкин отметил, что для решения описанных проблем нужны изменения в законодательство. Нужно поддержать поручение Президент РФ и рассмотреть вопрос о закреплении в законодательстве Российской Федерации предельно допустимой величины повышения размера арендной платы за земельные участки. Разработать и обеспечить функционирование на всей территории Российской Федерации единой методики определения размера арендной платы за земельные участки.
В свою очередь, представитель Минэкономразвития - начальник отдела законодательства в сфере недвижимости Департамента недвижимости Минэкономразвития России Татьяна Леонова рассказала о ходе выполнения поручения Президента, а также отметила необходимость установления дополнительных гарантий экономической обоснованности размера арендной платы за земельные участки для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на арендованных земельных участках.
Она отметила, что ведомством было проведено совещание на площадке Верховного Суда РФ. Проанализированы не только нормативные акты субъектов Российской Федерации, которые устанавливают размер арендной платы, но и реальные договора аренды. Установлено, что в 80% случаев изменение размера арендой платы связано с изменением кадастровой стоимости земельного участка.
По мнению министерства, теоретические основы, который заложены в законодательство, достаточны. Проблема в недобросовестном исполнения законов на местах.
Также, по ее словам, Минэкономразвития РФ направило Председателю Правительства РФ Д.А. Медведеву доклад с предложениями по реализации поручения Президента РФ. По мнению министерства, установление предельного размера увеличения арендной платы и разработка единой методики определения арендной платы представляются экономически нецелесообразными.
Отрицательной стороной введения единой методики определения арендной платы является неспособность предлагаемого способа регулирования арендных платежей учитывать специфику всех субъектов РФ и муниципальных образований, а также оперативно реагировать на происходящие социально-экономические изменения во всех субъектах РФ и муниципальных образованиях.
По итогам обсуждения эксперты Комитета приняли решение обратиться в Минэкономразвития РФ и запросить для изучения доклад, который был направлен Председателю Правительства РФ.
В заседании также приняла участие старший юрисконсульт управления земельно-имущественных отношений Администрации Красногорского муниципального района Московской области Елена Белякова, которая осветила практику земельно-имущественных отношений в сфере аренды земельных участков на примере Красногорского района Московской области.
Адвокат Адвокатской палаты Московской области, руководитель юридической консультации "Марьино" г. Москвы Владимир Петренко рассказал о реальной судебной практике по установлению адекватной арендной платы.
Директор Департамента оценки налогообложения и экономики недвижимости АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» ТПП РФ Егор Кизякин на примере ситуации в Омской области продемонстрировал действия Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, который поднял арендную плату за землю в 20-70 раз. В результате подлежащая уплате в бюджет арендная плата за землю исчисляется миллионами рублей, что является неподъемным для всех категорий арендаторов, начиная от граждан, представителей малого и среднего бизнеса, а также и для крупного.
В заключительной части мероприятия члены Комитета приняли решение подготовить экспертное заключение на доклад, который был направлен Председателю Правительства РФ, а также провести подобные прошедшему заседанию мероприятия на площадках других бизнес - объединений для выработки единой позиции.
