Комиссия в сфере экономики недвижимости и оценочной деятельности Уральской ТПП, консолидировав усилия предпринимательских сообществ региона, добилась невозможного: муниципалитеты теперь не могут повышать базовые арендные ставки на землю без экономического обоснования. Но, как считает председатель комиссии, директор Уральского бюро экспертизы и оценки Елена Топал, этого недостаточно: надо вносить изменения в законодательство о земле, чтобы нагрузка на региональный бизнес была более предсказуемой.
- Какие болевые точки в сфере недвижимости и оценочной деятельности обсуждались на заседаниях комиссии в 2017 году?
- Наиболее бурно мы обсуждали законодательство, регулирующее кадастровую оценку, систему налогообложения недвижимости и плату за земельные участки. Второе большое направление – это изменения в оценочной деятельности и введение экзамена для подтверждения квалификации оценщика. Тот, кто не сдаст его, с 1 апреля 2018 года работать на рынке не сможет.
- А чем так взволновала бизнес кадастровая оценка?
- Тут имеется несколько проблем. Например, в Свердловской области очень долго не производилась кадастровая оценка земель промышленности. За это время было вовлечено в хозяйственный оборот много участков и произошло изменение категории их использования, то есть сельскохозяйственные земли стали промышленными. Это предполагает увеличение кадастровой стоимости. Спустя десятилетие наконец-то прошла переоценка, и очень многие участки – особенно это касается земель, отданных под технопарки, площадь которых нередко превышает миллион квадратных метров, – стали стоить значительно дороже – иногда в 70 раз. Это резко повысило нагрузку на бизнес. Встал вопрос о пересмотре кадастровой стоимости и уменьшении арендной платы.
При аренде земельных участков, находящихся в собственности РФ, ее размер определяется несколькими способами – в том числе и на основании кадастровой стоимости участка, умноженной на определенный набор коэффициентов. Поскольку возникало много вопросов к начислению арендной платы, в большей степени к определению коэффициентов изменения, при Министерстве экономики Свердловской области была создана рабочая группа по совершенствованию порядка определения размера арендной платы за земельные участки. В нее вошло три члена комиссии Уральской ТПП.
На рабочей группе прорабатывался алгоритм расчета ставок при соблюдении баланса между бизнесом и государством, чтобы, с одной стороны, не было дополнительной нагрузки на предпринимателей, а с другой – не пострадал бюджет, поскольку арендные платежи – это и дороги, и детские садики. Уральская ТПП стала площадкой для выработки единого мнения бизнеса: на заседаниях нашей комиссии присутствовали представители и СОСПП, и «Опоры России», и «Деловой России».
- Удалось найти баланс с государством?
- Сложно идет процесс. Хорошо то, что изменилась процедура утверждения арендной ставки. Раньше ее отдавали на откуп муниципалитетам, которые устанавливали ее по какой-то непонятной системе: она постоянно «скакала». Иногда коэффициент увеличивался в течение года, а это рост платежей на миллионы рублей – кто может позволить себе такое планирование? Если же это касалось земель под строящимися объектами, где увеличение арендной платы вело к росту всех других платежей, то ситуация и вовсе становилась критической. Сейчас в обязательном порядке необходимо экономическое обоснование изменения базовой ставки – резких увеличений ее никто уже не позволяет.
Над порядком определения арендной ставки надо работать и дальше: необходим четкий классификатор видов разрешенного использования – мы предложили привести его к федеральному классификатору, – исчерпывающий перечень оснований для изменения размера ставки арендной платы в постановлении правительства Свердловской области, открытый список земельных участков для применения льготной ставки арендной платы и многое другое. Надеемся выполнить намеченное, хотя и осознаем, что то же экономическое обоснование предполагает очень серьезные расчеты.
- Какие у вас есть предложения по экономическому обоснованию ставки?
- Понятно, что ставки меняться будут – например, из-за инфляции, – но мы предлагаем походить к этому дифференцированно: инфляция должна учитываться именно в нашем регионе, а не в России в целом. Далее: если промышленность не показывает высоких показателей – скажем, падают цены на продукцию, – то либо не повышать инфляционный коэффициент, либо даже снижать. Стоит отметить, что и набор коэффициентов, влияющих на ставку, должен быть понятен, а их расчет экономически обоснован и предсказуем. Инициатива эта пока не реализована. Сложность в том, что здесь недостаточно выпустить постановление правительства – его надо согласовывать с региональным и федеральным законодательством. Мы предлагаем идти последовательно, внося изменения в областные законы о земле и выходя с законодательной инициативой в Госдуму.
- А что происходит с оценкой? Каковы там проблемы?
- Поменялось законодательство, и теперь практикующим и начинающим оценщикам надо сдавать квалификационные экзамены по направлениям деятельности. Мы активно участвовали в обсуждении законопроекта, но, к сожалению, нас практически не услышали. Принятая редакция создает бизнесу множество проблем: начиная с несовершенного глоссария и заканчивая централизацией приема экзаменов, не говоря уже о практической значимости самого экзамена.
Существует большая вероятность, что значительная часть оценщиков экзамен не сдаст. Сколько именно – мы узнаем 1 апреля, когда завершатся экзамены. Предварительные данные говорят о том, что ситуация тревожная: на 29 декабря было проведено 6 172 экзамена, и лишь 63% соискателей прошли испытания успешно. Причем эта цифра не говорит о том, что именно такое количество оценщиков подтвердили свою квалификацию: экзамены проводились по трем направлениям, и некоторые сдавали по 2-3 раза. Например, в Российском обществе оценщиков из 6 500 членов сдали экзамен порядка 750 человек.
В перспективе на рынке труда окажется большая группа квалифицированных людей с опытом работы, но с туманными перспективами устройства на работу, поскольку не сдавший экзамен официально подписывать отчеты не может и именоваться оценщиком – тоже.
-И каковы будут последствия от ухода части оценщиков?
- Я надеюсь, что уже не будет того жесточайшего демпинга, который наблюдался в последнее время, когда за одну и ту же оценку один оценщик запрашивал двадцать, а другой сто двадцать тысяч рублей. На торгах цены падали порой до 90%, а это – серьезные риски: снизив до минимума стоимость работы, победители конкурса либо недопонимали задачу, либо относились к оценке непрофессионально. Хочется верить, что те, кто сдаст экзамены, потратив уйму сил, времени и денег, не будут допускать проходной оценки, и отношение к оценщикам изменится.
Мы со своей стороны планируем активно работать с саморегулируемыми организациями, обмениваться мнениями, консолидировано предлагать изменения законодательства по оценочной деятельности. На базе Уральской ТПП недавно был создан Региональный союз оценщиков, куда вошли представители всех СРО. В его рамках мы хотим заняться разработкой методологии, сбором данных по нашему региону. Нам есть что сказать друг другу, и у нас есть предложения, как улучшить всю эту систему.
- Я правильно понял, что вы намерены заняться регионализацией федерального законодательства, чтобы оценка была наиболее точна?
- Это во-первых. Но есть и другая проблема. Сейчас четко прослеживается тенденция укрупнения оценочного бизнеса, когда он концентрируется, в основном, в Москве и Санкт-Петербурге. Многие оценщики в регионах остаются без работы: если нет крупных заказов, то мелкая работа уже не спасет. Получить же их почти невозможно: региональные компании выиграть конкурс не могут, потому что мелкие и не делали до сих пор крупных оценок, а сделать их не могут, потому что проигрывают тендеры.
Хочется верить, что укрупнение бизнеса не оставит без работы региональных оценщиков, которые хорошо знают свой рынок и достаточно профессионально делают оценку. Надеюсь, холдинговые компании будут заказывать оценку своим представителям на местах, потому что и квалификация, и качество выполнения работ у оценщиков Свердловской области ничуть не хуже, чем в Москве и Петербурге.
- Какими болевыми точками комиссия намерена заняться в 2018 году?
- Будем работать над земельным законодательством и продвигать свои инициативы. Надеюсь, с формированием государственно-бюджетного учреждения по проведению кадастровой оценки появится экономическая преемственность между предыдущей и последующей оценкой, что внесло бы стабильность в цены на землю.
Нам также интересно, будет ли создана в регионе новая комиссия при Росреестре для рассмотрения споров по кадастровой оценке. Расширенный состав такой комиссии включает и профессиональных оценщиков, и чиновников, и представителей бизнеса, что также способствует адекватности оценки.
Уральская ТПП
