Юридическое сопровождения бизнеса, а порой даже просто консультации по правовым вопросам - это сегодня стало необходимостью.
В связи с этим ТПП Ставропольского края открывает видеорубрику «Наша практика», ведущим и автором которой стал советник президента ТПП СК по юридическим вопросам Сергей Косинов. Это опытный практикующий юрист.
Мы будем говорить о самых распространенных вопросах в предпринимательской среде.
Первую тему обсуждения посвятили предпринимателям, чей бизнес связан с сельским хозяйством.
Ставропольский край – это преимущественно аграрный регион. В этой связи возникает вопрос, какими льготами и привилегиями пользуются сельскохозяйственные товаропроизводители?
По общему правилу все земельные участки должны предоставляться на торгах. Это требование закона. Но в некоторых случаях отдельные субъекты сельскохозяйственной деятельности пользуются преимущественным правом на первичное предоставление земельных участков, т.е. без торгов. Это, прежде всего, казачьи общества и религиозные организации. Мы проанализировали ситуацию, связанную с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, и пришли к выводу, что судебная практика по вопросу выдела земельных участков достаточно разнообразна. Изначально суды исходили из того, что казачьи общества обладают безусловным правом на приобретение земельных участков в аренду без торгов. То есть, на практике это происходило следующим образом. Претенденты на получение земельных участков, к примеру, общества с ограниченной ответственностью, те же крестьянские фермерские хозяйства обращались с заявлениями на получение земельных участков в аренду. Если среди поданных заявлений не было заявления от казачьего общества, то проводились торги, а если было, то торги не проводились, и земельный участок передавался в аренду казачьему обществу. Впоследствии эта позиция судов изменилась в сторону проведения торгов независимо от того, обращалось ли казачье общество с заявлением или нет. В целом, это и понятно, т.к. необходимо обеспечить равный доступ всех заинтересованных лиц к свободным землям сельскохозяйственного назначения.
Можно ли, минуя торги, продлить договор аренды? К примеру, арендатор длительный срок работал на земле, заканчивается срок действия договора, что ему делать? Вновь участвовать в торгах?
Этим вопросом задаются все арендаторы.
На этот случай Земельным кодексом предусмотрено, что арендаторы земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозпроизводства, вправе заключить договоры аренды на новый срок, при условии, если отсутствуют выявленные и неустраненные нарушения земельного законодательства. То есть, как мы видим, добросовестные арендаторы могут рассчитывать на преимущественное, без проведения торгов, заключение нового договора аренды. В этой связи также стоит отметить, что размер арендной платы за земельный участок, предоставленный прежнему арендатору без проведения торгов, как правило, гораздо ниже той арендной платы, которая складывается по результатам проведения торгов. Поэтому арендаторам для использования льготного режима повторного предоставления земель, следует не нарушать земельное законодательство, а если такие нарушения и были допущены, то нужно сделать все, чтобы их устранить.
От чего зависит стоимости использования земли для арендаторов, могут ли арендаторы оптимизировать свои расходы по арендным платежам?
В целом, если рассматривать наиболее распространенные случаи, то размер арендной платы зависит от величины кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы. Например, если кадастровая стоимость земельного участка составляет 100 млн. руб., а ставка арендной платы, как это установлено на сегодняшний день, - 0,6%, то годовой размер арендной платы составит 600 тыс. рублей. Но этот расчет применим, если земельный участок предоставлялся без проведения торгов. В случае проведения торгов, размер арендной платы определяется по результатам торгов. Практика показывает, что арендная плата, установленная по результатам торгов, значительно выше той арендной платы, которая рассчитана исходя из кадастровой стоимости.
Это только два способа определения размера арендной платы. Но, в некоторых случаях, арендная плата не может превышать ставки земельного налога. Например, переоформление права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды.
Ниже ли земельный налог арендной платы?
Да, ниже. Ставка земельного налога для земель сельскохозяйственного назначения не может превышать 0,3% кадастровой стоимости. Аналогичная ставка по арендной плате составляет 0,6%. Поэтому собственники, по сравнению с арендаторами земли, находятся в более выгодном положении.
Как можно оптимизировать расходы по арендной плате за землю?
Если мы говорим об уменьшении арендной платы, то следует помнить, что навряд ли ее удастся снизить, если арендная плата определена по результатам торгов.
Точнее будет говорить об оптимизации использования земель, т.е. о необходимости использования, исходя из ее предназначения по состоянию почвы. Но у нас имели место быть случаи, когда пашня таковой, по сути, не является, а представляет собой пастбища. В этой ситуации было бы рационально перевести земли из пашни в пастбища. Однако, механизма такого перевода нет, и арендатор земельного участка становится заложником ситуации, т.к. должен платить за непригодную для использования землю.
Как региональная ТПП может повлиять на проблемы сельскохозяйственных производителей в сфере земельных отношений?
ТПП СК может оказать помощь как общего, так частного характера. Если проблема общая для всего края, то ТПП СК готова выступить с инициативой обсудить вопрос в Думе и в Правительстве Ставропольского края.
В то же время, палата может оказать индивидуальную юридическую помощь, к примеру, подготовить необходимые документы для предоставления земельного участка, оказать консультационные услуги, организовать представление интересов в суде с привлечением квалифицированных юристов.
Оказание юридических услуг является одним из направлений деятельности ТПП СК, поэтому будем рады помочь в решении проблем предпринимательского сообщества.
ТПП Ставропольского края
Фотогалерея
